W 2026 roku rynek nieruchomości w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Ceny mieszkań rosną wolniej niż w poprzednich latach, a stawki najmu w największych miastach ustabilizowały się lub nawet lekko spadły. Średnia rentowność brutto z najmu długoterminowego wynosi obecnie 4,5–5,7% rocznie (dla mieszkań 40–60 m²).To mniej niż kilka lat temu, ale nadal więcej niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Do tego dochodzi potencjalny wzrost wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie.Rentowność najmu w największych miastach (2026)
|
Miasto |
Średnia rentowność brutto |
Komentarz |
|---|---|---|
|
Łódź |
ok. 5,7% |
Najwyższa rentowność wśród dużych miast |
|
Warszawa |
ok. 5,6% |
Wysokie czynsze, ale bardzo drogie mieszkania |
|
Wrocław |
ok. 5,4% |
Dobra równowaga ceny/czynsz |
|
Poznań |
ok. 5,1% |
Stabilny rynek |
|
Katowice |
ok. 5,2% |
Atrakcyjna dla inwestorów |
|
Gdańsk |
ok. 4,9% |
Wysokie ceny zakupu obniżają zwrot |
|
Kraków |
ok. 4,7% |
Najniższa rentowność wśród metropolii |
Źródła: dane z analiz rynku (m.in. Pewny Lokal, Rentier.io) na początek 2026 roku.Plusy inwestycji w mieszkanie na wynajem w 2026
- Stabilny popyt — szczególnie w dużych miastach akademickich i biznesowych.
- Ochrona przed inflacją — nieruchomość zwykle zyskuje na wartości w długim terminie.
- Dochód pasywny — po spłacie kredytu (jeśli kupujesz na kredyt) zysk netto jest wyraźnie wyższy.
- Możliwość najmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking) — w turystycznych lokalizacjach rentowność może przekraczać 8–10%.
Minusy i ryzyka
- Niska rentowność w porównaniu do lat 2022–2024 (wtedy często powyżej 6–7%).
- Wysokie koszty utrzymania (podatki, remonty, ubezpieczenie, czynsz do wspólnoty).
- Ryzyko pustostanów i wymagających najemców.
- W niektórych miastach (Kraków, Gdańsk, centrum Warszawy) zakup jest tak drogi, że realny zysk netto spada poniżej 4%.
Kiedy warto kupić mieszkanie na wynajem w 2026?TAK, jeśli:
- Masz minimum 20–30% wkładu własnego (mniej kredytu = wyższa rentowność).
- Wybierzesz miasto z wyższą rentownością (Łódź, Wrocław, Poznań, Katowice).
- Kupisz mieszkanie w dobrej lokalizacji komunikacyjnej, w standardzie średnim/wyższym.
- Planujesz długoterminowo (minimum 7–10 lat).
NIE, jeśli:
- Chcesz szybkiego zwrotu (lepiej rozważyć inne formy inwestycji).
- Celujesz w najdroższe lokalizacje bez dokładnej kalkulacji.
- Nie chcesz zajmować się zarządzaniem najmem (wtedy lepiej PRS lub fundusze nieruchomości).
W 2026 roku nie jest to już inwestycja „na automat”, ale przy dobrym wyborze lokalizacji i typu mieszkania nadal może być sensowną częścią portfela. Najlepsze wyniki osiągają inwestorzy, którzy kupują w miastach z niższymi cenami zakupu przy solidnym popycie na najem (Łódź, aglomeracja śląska, Poznań).Przed zakupem zawsze warto zrobić dokładną kalkulację (czynsz – wszystkie koszty – rata kredytu) i skonsultować się z ekspertem rynku nieruchomości.